中国房地产市场：泡沫的终结？牛盘宝
在广州白云新城举行的第三届南方财富峰会上，一个备受争议的观点引发了广泛讨论。中房集团董事长孟晓苏在接受采访时大胆预测：如果将2022年中国老百姓新增15万亿存款的三分之一用于购房、装修及相关消费，中国经济就能迅速复苏。 然而，这一说法迅速遭到众多网友质疑，其背后逻辑存在着三大难以逾越的障碍。
首先，宏观经济环境不容乐观。疫情反复冲击、实体经济低迷，导致民众普遍对未来收入缺乏信心，购房需求被严重抑制。央行《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，倾向于“更多储蓄”的居民比例高达61.8%，较上一季度增长3.7个百分点，这清晰地反映了民众谨慎的消费心理和对未来不确定性的担忧。 人们并非不愿消费，而是缺乏安全感。
其次，存款增加并非全民皆益。这15万亿的巨额存款增长，很大程度上源于资本市场缺乏吸引力，投资收益率低迷。许多原本计划用于投资房产、股票或基金的资金回流至银行存款账户，这其中一部分是高净值人群的储蓄行为。他们通常已拥有房产，购房需求微乎其微。而对于大部分存款有限的家庭来说，即便有购房意愿，也无力承担高昂的房价。孟晓苏的建议，实际上忽略了财富分配不均的现实。
展开剩余66%再次，高房价是压垮购房意愿的最后一根稻草。2022年12月，全国百城新建商品住宅均价高达16177元/平方米，二手住宅均价也达到15876元/平方米。一套普通住宅动辄需要150万至250万元，即使首付需要50-60万元牛盘宝，也对绝大多数家庭来说是难以承受的巨额负担。 与其鼓励民众“接盘”，孟晓苏更应该关注如何有效降低房价，减轻民众的购房压力。
与此同时，房地产市场呈现出一种诡异的景象：市场持续低迷，房价却坚挺不降，利好政策频出却收效甚微。一位普通的买菜大妈一语道破天机：“连我们都知道炒房能赚钱，说明这游戏快结束了，该找‘接盘侠’了。” 这看似朴实的观点，却精准地反映了市场潜在的风险。
那么，房地产市场的“击鼓传花”游戏真的要结束了吗？答案似乎是肯定的。 首先，经过20多年的高速发展，我国房地产市场已趋于饱和。数据显示，96%的家庭拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房；此外，全国空置房数量高达1.2亿套，足以容纳3-4亿人居住。“供大于求”的局面已成定局，房地产市场回归居住属性是不可逆转的趋势。
其次，楼市调整周期已来临，房地产市场已失去其投资价值。投资炒房者“买涨不买跌”的特性决定了他们在房价下跌或涨势停滞时会选择观望甚至退出市场。目前，全国二手房挂牌量超10万套的城市已达15个，包括杭州、重庆、天津、成都等一线及二线城市，预示着未来更多城市将面临同样的困境。
最后，保障性住房的增加将进一步分流商品房市场需求。未来，国内房地产市场将形成商品房市场、租赁市场和共有产权房市场的三足鼎立格局，满足不同收入群体的住房需求。这将有效降低对商品房市场的依赖，并挤压投机炒房的空间。
总而言之，中国房地产市场正经历着一场深刻的变革，泡沫破裂的风险日益增高。“击鼓传花”的游戏或许真的要结束了。 孟晓苏的建议，固然反映了刺激经济增长的愿望，但却忽略了市场的基本规律和民众的真实感受。 解决房地产问题的关键，不在于刺激需求，而在于调整供需关系，最终实现房地产市场的健康可持续发展。
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